di Valeria Di Corrado
La montagna ha partorito un topolino. Attesa da oltre 70 anni, la riforma sul condominio, entrata in vigore oggi, è una pseudo-rivoluzione. “La legge 220 dell’11 dicembre 2012 non ha fatto altro che recepire le sentenze sulla materia emanate dalla Corte di Cassazione”, precisa l’avvocato Alessandro Gallucci dell’associazione dei consumatori Aduc. Per carità, meglio di niente. Ma non si tratta certo di un intervento legislativo con la forza di arginare la piaga, sempre più diffusa, degli amministratori che distraggono dal conto ingenti somme di denaro e lasciano gli ignari condomini con un palmo di naso e debiti da ripianare, se non vogliono restare senza luce e gas. In tanti se ne accorgono proprio così, quando arriva il sollecito al pagamento delle utenze. “Le denunce per ammanchi di cassa sono all’ordine del giorno e quando si scopre la truffa i buoi sono scappati – spiega il presidente di Adiconsum Pietro Giordano – Non bastano le norme, ci vogliono maggiori controlli da parte delle istituzioni: servirebbe un albo presso la Questura. Nel frattempo consiglio di rivolgersi all’Associazione nazionale amministratori condominiali per prendere precauzioni”. Anche perché ormai fare l’amministratore è diventato un vero e proprio lavoro. C’è chi lo fa a livello “industriale”, tenendo i conti di 50-100 condomini, a loro volta composti da decine di appartamenti. Si arriva a maneggiare ogni mese 500 mila euro, un milione. Senza l’obbligo di avere una fideiussione bancaria. La tentazione è forte. E la cronaca è piena di casi di amministratori che con quei soldi hanno comprato la villa o pagato la campagna elettorale. L’Italia è un Paese che vive in condominio (50 milioni di cittadini, ossia l’85% delle famiglie italiane) e quelli rimasti indenni alle truffe sono una minoranza.
Le novità sull’amministratore
L’amministratore diventa obbligatorio nelle palazzine dove sono presenti più di 8 proprietari. In quelle più piccole, invece, la gestione potrà essere affidata anche a uno dei condòmini. Tra i requisiti è richiesto il diploma di scuola media superiore e il superamento di un corso di formazione professionale (circa 24 ore). Il mandato annuale potrà essere rinnovato di altri 12 mesi, fatta salva la possibilità di revocare l’incarico in caso di gravi inadempienze, anche sulla scorta del riscontro di un singolo condomino. Per garantire maggiore trasparenza viene introdotto l’obbligo di aprire un conto corrente condominiale sul quale dovranno transitare tutte le operazioni. Il nuovo bilancio si comporrà di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota riassuntiva sulla gestione. L’assemblea potrà nominare anche un revisore dei conti e creare un sito web sul quale pubblicare tutti i documenti. La novità più importante riguarda la possibilità di richiedere all’amministratore la stipula di una polizza per la responsabilità civile. “È uno strumento fondamentale, però bisogna controllare che la copertura assicurativa sia su tutti i rischi”, avverte il presidente di Adiconsum Pietro Giordano.
Gli altri capitoli
L’avviso di convocazione dell’assemblea potrà essere inviato via fax, tramite posta elettronica certificata o recapitato a mano. Sono stati introdotti nuovi limiti al cumulo delle deleghe di voto, con tanto di divieto per l’amministratore. Per semplificare il raggiungimento del quorum, è sufficiente che in seconda convocazione partecipi un terzo dei condomini e che le delibere vengano approvate dalla maggioranza dei presenti. È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale (previo parere favorevole dell’assemblea). Parere che non serve in caso ci si voglia distaccare dal sistema di riscaldamento centralizzato. I fornitori avranno poi la possibilità di ottenere i nominativi dei condomini che non pagano. Se entro 6 mesi non regolarizzano la loro posizione, l’amministratore ha l’obbligo di richiedere un decreto ingiuntivo ed eventualmente rivolgersi alla Questura per fare la segnalazione all’Agenzia delle Entrate (che procederà con il pignoramento). In sostanza la legge dà più potere di polizia agli amministratori, senza garantire appieno i condomini. C’è una rigidità sugli aspetti civili e penali del danno, ma non c’è tutela dal punto di vista finanziario.
