La gestione di un condominio racchiude moltissime responsabilità, sotto diversi aspetti, tra cui anche quello fiscale. Un condominio viene considerato un sostituto d’imposta, dal punto di vista tributario, e ciò significa adempiere a determinati obblighi.
È l’amministratore di condominio che si occupa della maggior parte delle attività gestionali e organizzative, perciò spetta a lui occuparsi anche dei suddetti aspetti.
Per facilitare il suo lavoro esiste la possibilità di far uso di un software per adempimenti fiscali di condominio: un valido supporto per evitare errori e mantenere il controllo su ogni aspetto tributario, grazie alla sua capacità di automatizzare diversi compiti.
I vantaggi di un programma a supporto dell’amministratore sono tanti, non solo a livello fiscale, ma anche nella gestione dei compiti e soprattutto nella comunicazione con i condomini e i professionisti che intervengono nella manodopera della struttura.
In questo articolo parleremo in maniera approfondita di quali sono, nello specifico, gli obblighi fiscali di un condominio e in che modo deve intervenire un amministratore.
Condominio: soggetto fiscale o giuridico?
Il condominio non può essere considerato soggetto giuridico nel senso tradizionale, perché non è né una persona fisica né, appunto, una giuridica. Ciò significa che non possiede un patrimonio proprio, né ha diritti o obblighi autonomi.
È l’amministratore che si muove in rappresentanza di questa particolare forma di comunione, mentre i singoli condomini mantengono diritti e doveri in relazione alle parti comuni.
Tuttavia, vi è un riconoscimento ed è quello di soggetto fiscale. Al condominio viene quindi assegnato un vero e proprio codice fiscale che lo identifica sia nelle relazioni economiche che nelle eventuali controversie legali.
È un codice alfanumerico, molto simile a quello usato dalle persone fisiche e giuridiche. Per ottenerlo, deve mobilitarsi sempre l’amministratore, che è tenuto a richiederlo presso l’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello AA5/6.
Il codice fiscale rappresenta il condominio e non l’amministratore o qualche altra figura di riferimento, per questo resta invariato nel tempo, anche di fronte alla sostituzione dell’amministratore.
Ritenuta d’acconto e CU: quali sono gli obblighi fiscali
Il condominio è considerato un sostituto d’imposta e come tale è quindi tenuto a versare delle ritenute d’acconto sui compensi erogati a professionisti e fornitori che prestano servizi all’edificio.
Questa si tratta di un anticipo sulle tasse che un sostituto d’imposta è tenuto a versare allo Stato, trattenendo subito una percentuale dei compensi che vengono erogati. L’importo netto dovuto al professionista così viene subito calcolato e versato, privo delle ritenute.
In caso di omesso versamento, il condominio è soggetto a sanzioni pari al 30% dell’importo non versato, ma può ricorrere al ravvedimento operoso per evitare penalità più gravi.
Questa viene applicata, ad esempio, su tutti i pagamenti per gli amministratori, sugli avvocati, gli ingegneri e gli appaltatori di servizio, come coloro che si occupano della manutenzione degli impianti.
Solitamente, la ritenuta è pari al 20% per i compensi ai professionisti, mentre per gli appaltatori di opere e servizi se ne applica una del 4%.
Un altro obbligo del condominio è poi quello legato alla CU, la Certificazione Unica, che deve essere rilasciata annualmente e deve riassumere tutte le somme corrisposte nell’anno di riferimento e le ritenute operate.
Si tratta, in questo caso, di un documento che attesta i redditi percepiti dai professionisti che sono intervenuti e hanno percepito un pagamento dal condominio, certificando anche che le relative ritenute fiscali e previdenziali sono state regolarmente versate.
È essenziale per la dichiarazione dei redditi, che nel caso del condominio non è il 730 ma il modello 770, poiché riporta tutte le informazioni necessarie alla sua compilazione, consentendo di verificare la corrispondenza tra quanto versato e quanto dichiarato.
Cos’è la dichiarazione annuale modello 770
L’amministratore di condominio deve essere ben a conoscenza di cosa sia il modello 770 e come funzioni. Si tratta, in breve, di una dichiarazione fiscale che il condominio deve presentare ogni anno e che deve riassumere tutte le ritenute operate e i relativi versamenti effettuati nel corso dell’anno precedente.
All’interno della documentazione sono presenti anche i dati sulle ritenute effettuate sui compensi pagati a fornitori e professionisti, e sui bonifici relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia, riqualificazione energetica o sismica, soprattutto se questi danno diritto a incentivi fiscali come il Superbonus, l’ecobonus o il bonus facciate.
La presentazione del modello avviene per via telematica e deve essere destinata all’Agenzia delle Entrate. Può occuparsene direttamente l’amministratore, oppure il dovere può essere delegato a un intermediario abilitato.
È importante non sottovalutare l’obbligo e rispettare sempre la scadenza per la presentazione del modello, perché se questo non viene inviato per tempo (o affatto) si può incorrere in sanzioni che vanno da 250 a 2.000 euro.
I doveri fiscali dell’amministratore
Da ciò che abbiamo detto finora possiamo facilmente intuire che l’obbligo della gestione fiscale del condominio spetta all’amministratore. A lui è affidato quindi il dovere di:
- versare le imposte;
- seguire con attenzione la gestione delle ritenute d’acconto sui compensi dei fornitori;
- presentare le certificazioni necessarie ai condòmini, come il modello CU per le detrazioni fiscali sui lavori condominiali;
- presentare annualmente il modello 770, che riepiloga le ritenute effettuate e i relativi versamenti.
In alcuni casi, come nei cosiddetti “condomini minimi” con meno di otto unità abitative, non è obbligatoria la nomina di un amministratore e, di fronte a questa eventualità, è un condòmino a farsi carico della gestione.
È evidente che le operazioni da seguire, in merito, sono tante e complesse, soprattutto se si vanno a sommare a tutti i compiti a cui l’amministratore deve di base già seguire con attenzione.
Per tale motivo, per facilitare certi doveri e soprattutto ridurre il rischio di errori e dimenticanze, molti professionisti si affidano a software per la gestione degli adempimenti fiscali del condominio, che automatizzano alcune procedure, diminuiscono il problema legato agli errori e velocizzando le operazioni.
In questo modo non solo si avrà sicurezza del fatto che gli obblighi fiscali verranno correttamente eseguiti, ma si ha anche modo di migliorare la trasparenza nei confronti dei condòmini e di mantenere in ordine tutte le pratiche contabili del condominio.
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